Wann liegt bei Immobilien ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn vor? Der BFH hat ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG bejaht, wenn ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung übertragen wird und der neue Eigentümer die darauf lastenden Schulden übernimmt. Um den Veräußerungsgewinn zu ermitteln, erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil.
Der Kläger erwarb ein vermietetes Grundstück für 143.950 €, wobei die Finanzierung teilweise durch ein Bankdarlehen erfolgte. Im März 2019 übertrug er die Immobilie auf seine Tochter, die das zu diesem Zeitpunkt mit 115.000 € valutierende Darlehen übernahm und neu finanzierte. Das Finanzamt (FA) wertete diese Übertragung als privates Veräußerungsgeschäft und teilte den Vorgang entsprechend dem Verhältnis von übernommenen Schulden zum Verkehrswert in einen entgeltlichen (54,76 %) und einen unentgeltlichen Teil (45,24 %) auf. Die hiergegen gerichteten Einsprüche des Klägers blieben erfolglos.
Das Finanzgericht (FG) gab der Klage statt, sah jedoch in der teilentgeltlichen Übertragung unterhalb der ursprünglichen Anschaffungskosten keine steuerbare Veräußerung, da kein realer Wertzuwachs vorliege. Der BFH sah die Revision des FA hingegen als begründet an und hob das Urteil des FG auf.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 11.03.2025 – IX R 17/24 entschieden, dass die Gegenleistung bei einer teilentgeltlichen Grundstücksübertragung in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert des übertragenen Wirtschaftsguts aufzuteilen ist. Dies gilt auch, wenn das Entgelt unterhalb der Anschaffungskosten liegt.
